刘德斌委员：加强农村宅基地管理 探索“三权分置”改革-j9九游会真人游戏第一品牌
（刘德斌委员）
农村宅基地“三权分置”改革，就是把宅基地权能由以前的“两权”（虚置的集体所有权、无限期的农户占有和使用权）进一步细分为“三权”（所有权、资格权和使用权），并按照落实集体所有权、稳定农户资格权、放活土地使用权的思路推进改革，形成层次分明、结构合理、平等保护的格局。“三权分置”改革有利于促进农村宅基地保值增值，节约集约利用土地，并可能贯穿到市场流通环节中去，带动区域经济增长和乡村振兴。目前，省里正在开展宅基地“三权分置”改革试点，我市应抓住机遇，先行先试，推进改革，进一步激活存量土地资产，促进农民增收，推动城乡协调发展。
一、推进农村宅基地“三权分置”改革条件初具
一是地少人多。我市人均耕地仅0.64亩，近5年来，年均审批农村宅基地1.7万多宗、2800余亩。二是闲置现象普遍。控制总量、盘活存量、节约土地潜力巨大。三是“三权分置”改革已露雏形。如新化县正龙村按照“公司 农户 基地”方式经营，主要有农户与公司合伙经营、租赁、农户经营公司占股等形式；双峰县归古村采用公司租赁民房作为经营场地，均可视为农村宅基地“三权分置”的萌芽。
二、推进宅基地“三权分置”改革障碍犹存
一是乡村建设规划滞后，土地资源浪费大。全市只有极少数村编制了建设规划，农村建房选址随意、无序。二是监管体制不顺，违建现象普遍存在。农村居民居住分散，点多面广，宅基地审批很难对每一宗都实现“四到场”（建筑定位放线到场、基槽验线到场、施工过程到场、竣工验收到场），违建行为难以控制。据统计，自2013年以来，全市共发生村民违法建房1万户（宗）以上，违法用地总面积约2400亩。三是群众法律意识淡薄，隐形交易难以遏制。通过个人之间双方签订协议或口头交易，或在社会资本的加入下，农民和集体经济组织采取以租代征等方式变相交易集体土地，并非法进行小产权房地产开发，不仅导致大量耕地被占用，更加剧了土地权属混乱和产权纠纷，给农村宅基地审批管理埋下隐患，甚至成为引发社会不稳定的因素。
三、推进宅基地“三权分置”改革大有可为
一是加强政策宣传。将中央、省、市相关文件、法律法规，特别是农村宅基地“三权分置”改革的具体内容宣传到户到人。充分发挥村支两委战斗堡垒作用，组织村民共同协商改革的运作模式、利益分配机制等，形成改革合力，加快改革进程。二是做好村镇规划。建立县级人民政府统领、相关部门参与、乡镇具体负责的规划编制机制，从2019年开始，各县市区将村镇规划编制经费纳入本级财政预算。到2020年底前实现我市村镇规划“全覆盖”，并引导村民按规划规范有序建房、连片居住，提高土地利用率。三是完善宅基地管理体制机制。改革农村宅基地现行审批管理体制。建立村为主，县、乡镇、村三级负责的农村宅基地审批管理体制。村民建房申请宅基地，占用未利用地和建设用地的，可由乡镇人民政府审批；占用农用地建房的，逐级上报县（市、区）人民政府批准。建立乡镇负主责的宅基地共同监管责任机制。可参照新化县做法，将土地管理纳入乡镇年度绩效考核范围。建立宅基地有偿转让、退出机制。探索“带地入建”模式，破解宅基地跨村流动难题。即甲村有建房需求的农户，通过土地合作社把自己部分的土地经营权收益，转给乙村供地的农户，然后在乙村规划好的集中居住区取得建房宅基地，但需要对连片村进行调规。由此可打破农村宅基地资源壁垒，促进村民集中居住，节约土地资源，节省基础设施投入。长沙市在望城区茶亭镇开展农村居民集中居住改革试点，得到原农业部高度肯定，并向全国推广，我市亦可学习借鉴。积极探索农村宅基地增减挂钩增值模式。将节余建设用地指标高效配置到中心城镇甚至省会城市，既可以解决城市发展用地不足问题，也可为脱贫攻坚和乡村振兴提供有效支撑。双峰县在这方面已经开展了一些探索，可及时总结推广。四是强化宅基地执法监督。坚持两个“不动摇”、两个“不能破”：宅基地所有权归村集体不动摇，宅基地资格权归农民不动摇；城里人到农村买宅基地口子不能破，严格实行土地用途管制原则不能破。坚持“一户一宅”，严格控制面积标准。五是建立健全服务体系。加强登记发证和档案管理工作。建立农村宅基地动态管理信息系统。实现以图管地、以证管地和宅基地申请、审批、利用、查处信息等，上下连通、动态管理、公开查询。搭建宅基地流转平台。建立城乡统一的建设用地市场，做到农村建设用地与国有土地同地、同价、同权，宅基地管理与房屋产权管理一体化，建立健全农村宅基地收益分配制度。探索建立农村宅基地资产抵押处置机制，稳步推进宅基地使用权抵押、担保试点。提高服务水平。研究制定宅基地流转市场运行规范，完善县、乡、村三级服务和管理体系，建立宅基地流转监测机制，为流转双方提供信息发布、政策咨询、人才培训等服务。加快发展多种形式的宅基地使用权流转市场。建立健全农村宅基地流转纠纷调处机制，妥善化解宅基地使用权流转纠纷。六是科学选择试点。建议我市推荐具有一定经济基础和资源禀赋优势，且土地管理较为规范的县市，或选择宅基地管理基础较好、离中心城区较远的村或镇进行试点。